在农村生活中，宅基地问题一直备受关注，关系着农民的切身利益与居住保障。2025 年中央一号文件，再度为农村宅基地相关事宜划定清晰界限，“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”，这一明确禁令，为农村宅基地管理定下基调。而随着 5 月 1 日《中华人民共和国农村集体经济组织法》正式施行，农村集体经济组织成员认定、土地权益等方面有了新规则，其中也涉及宅基地使用权的重要内容。诸多朋友对宅基地疑问重重，比如进城落户农民原宅基地的归属与确权、继承房屋能否翻建、宅基地能否买卖等，下面为大家一一剖析。
进城落户农民的宅基地何去何从？确权登记能否顺利进行？
农村宅基地制度旨在保障农村居民 “户有所居”，“一户一宅” 是其核心管理原则。依据土地管理法等法规，宅基地归农民集体所有，符合条件的农村居民，作为集体经济组织成员，能以户为单位申请获取农村集体土地使用权用以建房。2021 年实施的《土地管理法实施条例》第三十四条指出，申请农村宅基地使用权，需满足申请人为农村居民、以户为单位申请、符合法定程序这几个要素。所以，从权利主体角度看，要与集体经济组织建立宅基地使用权法律关系，适格主体必须是农村集体经济组织成员。
那进城落户农民呢？他们依旧可保留原有宅基地使用权。《土地管理法实施条例》第三十五条和第三十六条明确，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，严禁违背村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回村民依法取得的宅基地，不能以退出宅基地作为村民进城落户条件，也不许强迫村民搬迁退出宅基地。2021 年 6 月 1 日施行的《中华人民共和国乡村振兴促进法》第五十五条也规定，县级以上地方政府应助力在城镇稳定就业和生活的农民自愿有序进城落户，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等作为农民进城落户条件。至于宅基地确权，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》表明，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
继承所得的农村宅基地房屋，翻建有何讲究？
我国法律规定，宅基地所有权与使用权分离，所有权归村集体，无法继承，而宅基地使用权（含宅基地上房屋所有权）可继承。不过，继承房屋能否翻建，得视情况而定。很多人分不清 “翻建” 和 “翻修”，翻建指拆除原有建筑，在原址重新建房；翻新 / 翻修则是对原有房屋修缮，不改变主体结构和地基，就如同修车，换零件是翻新 / 翻修，整车拆解重装就是翻建。
具体分以下几种情况：
- 继承人是本村村民，且名下无其他宅基地房屋。这种情况下，继承人完成继承过户登记后，通常能完整取得房屋所有权和宅基地使用权，一般享有翻建、重建或扩建权利，但也受相关法规和地方规定限制，需依规操作。
- 继承人是本村村民，不过名下已有其他宅基地房屋。虽可继承过户，但按规定登记发证后，一般不允许翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集体收回。
- 继承人已不是本村村民。非本农村集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地，可按规定办理确权登记，能进行简单修缮，但严禁翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集体收回。例如 2024 年，浙江某地一位城市居民继承母亲老宅，因房屋年久失修拆除重建，最终村集体收回宅基地，法院判决支持村集体，依据就是 “地随房走、房毁地收” 原则。
需注意，对宅基地房屋翻建一般要经合法审批。2024 年 4 月 12 日，住房城乡建设部等五部门联合印发的《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》规定，农房实施改扩建，要依法办理用地、规划建设等审批手续，严格按工程建设标准设计和施工，严禁违规变动房屋主体和承重结构装饰装修。实际操作中，各地政策执行标准有差异，要以相关文件原文精神为准。
宅基地能否买卖？规则是怎样的？
必须明确，宅基地归农民集体所有，由村集体统一管理，村民仅有使用权，任何组织或个人不得擅自买卖、转让其所有权。但宅基地上的房屋，在特定条件下可买卖。
比如，买卖双方需是同一集体经济组织成员，一般为本村村民，受让人要符合宅基地申请条件（如没有其他宅基地或住房困难等），且买卖行为要经农村集体经济组织同意，通常要向村集体提出申请，由村集体审核交易是否合规。双方还应签订书面房屋买卖合同，明确房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款，并到当地不动产登记部门办理宅基地房屋产权变更登记等手续，当然，部分地区可能有特殊规定和流程。
农村宅基地遵循 “一户一宅” 原则，若你是该村村集体经济组织成员，但名下已有登记在册的宅基地，就不符合申请条件，买卖行为可能无效。特别要注意，农村宅基地上的房屋不能卖给本集体经济组织以外人员，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，也不允许退休干部到农村占地建房。
总之，农村宅基地性质特殊，其使用权行使主体、权利内容及限制等，法律有明确规定，不属于可自由流通财产。若允许农村房屋和宅基地自由交易，会损害农村集体经济组织及其成员权利，破坏相关法律权威性。