在房地产市场的动态中，一则消息引发了广泛关注。李嘉诚家族旗下的长江实业（和记黄埔地产），近期动作频频，集中面向香港买家大力推广大湾区的四个楼盘，共计推出 400 套房源，这一举措如同投入市场湖面的巨石，激起层层涟漪，引发各界热议。

其中，惠州泷珀花园以其颇具吸引力的价格脱颖而出，单价仅 8000 多元 /㎡。对比往昔，这一价格相较于 2020 年均价降幅超过三成，如此大的价格落差，瞬间让其成为港客眼中的焦点。更有甚者，不少香港买家怀揣着对房产投资或自住的期待，跨越城市界限，专程奔赴广州增城以及东莞，实地探访楼盘，期望在这波市场价格调整中寻得理想房源与降价机遇。

港人奔赴增城、东莞实地探房

李嘉诚家族在广州布局的一手楼盘中，黄埔区的御湖名邸和增城区的逸翠庄园曾备受瞩目。然而当下，这两个项目都已步入销售尾声，仅余少量尾货。逸翠庄园的一位销售透露：“我们早在去年 12 月就基本售罄，如今仅剩下几套尾货。” 据悉，逸翠庄园自开盘以来销售成绩斐然，已售出 1000 多套。去年年底推出的建筑面积 120 至 140㎡的小叠墅，总价区间在 150 万至 180 万元，相较之前，价格确实亲民许多。此前，项目主推的是建面 200 多㎡的产品，总价高达 400 万至 500 万之间。

谈及价格调整，知情人士表示：“整个房地产市场都在经历价格调整，我们项目也不例外。不过，价格变动除受市场影响外，产品类型的差异也是重要因素。” 去年底推出的小叠墅，在产品力方面相较于之前的类独栋产品稍显逊色，即便如此，该批房源依旧在一周内售罄。进入今年，项目便仅剩下前几期的几套尾货在售。

目前在售的尾货中，有建面 126㎡的下叠，毛坯总价约 228 万元；167㎡的上叠（为带装修样板房），总价 420 万元；还有 282㎡的类独栋，毛坯总价 600 多万元。销售表示：“与高峰期相比，价格肯定有所下降，但仍处于正常降价范围，并非大幅度跳水。而且，现在如果客户有意向，还可以进一步协商价格。” 就在 8 月 1 日下午，一位香港客户听闻消息后专程赶来，打听是否有降价幅度更大的房源。在未能找到符合心理预期价格与理想房源后，随即表示要前往东莞海逸豪庭继续看房，足见港人对于大湾区房源的热切关注与执着寻觅。

而在黄埔区的御湖名邸，情况则有所不同。广东中原地产项目部总经理黄韬坦言：“自去年年底推货后，项目一直未能拿到新证，处于停滞状态。作为代理方，我们与开发商的合作合同虽仍生效，但由于无货可售，目前合作基本处于休眠状态。我也十分期待项目能推出新货，然而御湖名邸目前可售房源已全部售罄，也不再安排销售驻场了。” 据了解，御湖名邸去年推售了十几套尾货，套均总价约 1000 万元，相比高峰期价格打了约 8 折。此前单价 3 万多元，去年底降至 2.6 万至 3 万元，推出后迅速被抢购一空。

惠州、东莞项目价格明显回落

和记黄埔方面透露，由于近期在香港总部进行了相关市场投放，大湾区的四个项目，即惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭，来自香港的咨询电话与实地来访量均有显著提升。此次推出的房源中，惠州泷珀花园独占 300 套，总价 40 多万起，这一极具吸引力的价格使其成为公众关注的焦点。

实际上，惠州泷珀花园的洋房产品建面约 51 – 105㎡，在单价 8000 多元 /㎡的情况下，总价仅 40 多万元一套。逸翠庄园的销售认为：“鉴于当前惠州一手新房库存量大的现状，单价 8000 多元属于正常市场价格范围。” 通过惠州房天下的数据可以清晰看到，惠州泷珀花园项目高层洋房在 2020 年至 2023 年间，一手单价在 1.2 万至 1.3 万元之间波动，与当前单价 8000 多元相比，降价幅度高达三成。

再看东莞，东莞房天下数据显示，东莞海逸豪庭当前在售高层建面约 69 – 125㎡户型，参考均价约 15500 元 /㎡；叠加建面约 126 – 179㎡户型，参考均价约 21800 元 /㎡。回顾 2022 年，当时高层的参考均价为 23000 元 /㎡，价格也出现了明显的下降。

港人北上置业背后的多重因素

国家高端智库 CDI 资深研究员、中国城市专家网研究院院长宋丁认为，港人北上大湾区置业这一现象背后存在三个重要原因。

首先，港人北上置业已有二三十年历史，但过去多局限于毗邻香港的深港口岸及附近区域。2019 年中央提出《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，大湾区整体交通日益便利，为港人北上创造了良好条件，港人北上的难度减小、空间扩大，开始深入惠州、东莞、广州、中山等大湾区腹地城市置业。

其次，近两年港人北上深圳及大湾区其他城市消费形成规模化浪潮，他们在购物、餐饮、旅游、就医等方面迈出了北上生活消费的切实步子。港人从香港坐地铁十几二十分钟就能到达深圳，一小时内就能到达大湾区周边城市，各方面条件都很好，生活、工作都很方便，而国家为港人北上就业、居住提供了十分优越的政策条件，他们自然会考虑北上大湾区购房。

第三，李嘉诚旗下公司在大湾区有不少住宅项目，港人对李嘉诚家族十分熟悉、放心且认同，认为其开发的房子符合自身品位和各方面考量，价格又明显低于香港。而且该公司办理住房买卖的手续和方式更贴近港人的购房习惯，对港人来说是不错的选择。

宋丁表示，这是一个很好的现象，能进一步促进香港与大湾区各城市的融合，推动整个大湾区的稳定发展，也促使香港进一步向北、向大湾区开放。

香港中原 (海外) 营业董事许大卫指出，香港人在内地置业的属性和以前不一样了，“以前用作投资，现在更多是用于退休自住，且购房节奏也放缓了”。他还表示，当前内地房地产势头比较稳定，且粤港澳大湾区融合，“就算没有买房，但交通也越来越方便，加上香港生活成本高，内地生活成本低，所以很多人到内地消费，也考虑在内地置业了”。许大卫认为，当前在内地置业的客户多为四五十岁。内地房价也从高位跌落，当中不乏也有抄底者。但在交通越来越方便之下，北上广深的房价都有调整，因此购房范围也不只局限在大湾区。